文：泽平宏观团队
7月初，住建部调研组赴广东、浙江调研，强调各地要充分用好房地产调控政策自主权，促进房地产市场平稳、健康、高质量发展，同时要求加快建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，推动房地产市场止跌回稳。
7月10日，国家发改委城市和小城镇改革发展中心表示，锚定到2035年基本实现新型城镇化目标，要以“两重”“两新”资金使用为抓手，加大新型城镇化重点领域投入。允许人口流入城市利用超长期特别国债、地方政府专项债等资金，加大闲置存量土地回收和存量商品房收购力度。
6月，楼市成交分化，其中核心城市新房结构性回暖，二手房市场处于“以价换量”调整阶段，三四线城市有价无市、还在深度调整。30城新房成交面积环比14.3%、同比-9.6%，一线、二线、三线城市成交面积同比分别为-5.4%、-10.6%、-14.3%。16城二手房成交面积环比1.8%、同比-0.7%。其中，北京、深圳二手房成交面积环比分别为3.6%、12.7%，杭州、青岛、苏州二手房成交面积环比-23.0%、-4.9%、-2.3%。
后房地产时代，简单取消限制性措施已不能实现楼市企稳，目前核心制约因素是居民支付能力和预期。5月，居民消费信心指数对未来的收入、就业预期环比分别3.4%、-0.1%，同比分别为3.9%、-3.2%。所以，需要新一轮大规模经济刺激和住房保障银行收储之类的措施。如无政策加码，下半年楼市将面临下行压力。
简言之，当前楼市的政策应从被动放开转向主动提振，政策需把握“金九银十”窗口前继续加码。
短期看，三招可救地产：
1）组建5万亿以上的大型住房银行收储，利率要低、期限要长、规模要大、分配要公平。
2）持续降息，配合降低相关税费、中介费等，减少购房成本。
3）全面取消限购，回归市场化，释放刚需和改善型需求，广州已全面放开，后续其他一线城市也应该逐步全面放开。2025年政府工作报告提到：“因城施策调减限制性措施”。
长期看，以“城市群战略、金融稳定、人地挂钩、房地产税和租购并举”为核心，可以加快构建房地产新模式。
相信经过实质有力措施，房地产一定能避免硬着陆，实现软着陆，为经济复苏和民生改善贡献力量。
风险提示：部分城市统计数据缺失。
目录
1 月度观点：下半年需把握“金九银十”窗口，主动提振，应对下行压力
2 房地产销 售：6月楼市成交平稳，但存在一定下行压力
3 土地市场：6月成交季节性增长，但“控量提质”调控思路不变
4 房企经营表现：6月百强房企销售同比降幅扩大，但融资热度提升
5 行业政策追踪：“好房子”建设加速，多地方支持提取公积 金付首 付
6 当前楼市的两大制约因素：收入就业预期、房价预期
7 三招可救地产：组建5万亿住房银行收储、持续降息、全面放开限购
正文
1 月度观点：下半年需把握“金九银十”窗口，主动提振，应对下行压力
房地产市场的底层逻辑已从“普涨时代”转向“结构性分化”，房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融，大开发时代落幕，市场大分化。过去依赖人口红利（1962-1976年婴儿潮群体）和土地扩张的粗放模式逐渐失效。随着老龄化、少子化到来，20-50岁主力购房人群的人口长周期拐点的出现，标志着中国房地产大开发时代的落幕、存量房主导时代的到来。未来核心城市因人口持续流入、产业创新集聚和政策精准调控，房产存在保值的可能，而其他的三四线城市将伴随着人口流出而步入漫长的去库存和出清。
去年9月26日以来，一系列稳楼市政策出台，主要是取消此前防过热时期的限制性措施。2025年5月20日，央行下调政策利率、公积金贷款利率。6月，国常会提出，“多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险，更大力度推动房地产市场止跌回稳”；广州全面取消限购、限售、限价；北京、深圳、杭州、西安等30余地方跟进出台提取公积金支付首付政策。
那么，全面取消限制性措施有用吗？目前看，对核心城市的核心区域有部分效果，实现以价换量。但从整体而言，房价仍处于下行通道，销售自5月以来再度回落，大部分三四线城市因人口流出有价无市。
后房地产时代，简单取消限制性措施已不能实现楼市企稳，目前核心制约因素是居民支付能力和预期，2025年5月，居民消费信心指数对未来的收入、就业预期环比分别3.4%、-0.1%，同比分别为3.9%、-3.2%。所以，需要新一轮大规模经济刺激和住房保障银行收储之类的措施。
从市场趋势来看，房地产市场将处于波动调整阶段，持续分化。在一二线城市的核心区域，市场热度预计将维持，尤其是北京、深圳、上海、杭州、成都等热点城市。但在三四线城市，经过近年的市场调整，多数城市已跌至底部，市场热度处于停滞状态，呈现出“有价无市”的局面，预计后续成交规模将延续筑底行情，市场恢复仍需时间。
房地产是第一大支柱行业，关系六十多个上下游行业、几千万人就业，同时房地产是居民最大财富，关系消费信心。房地产稳，则经济稳，就业稳。当前楼市的政策应从被动放开转向全面主动提振。
2 房地产销 售：6月楼市成交平稳，但存在一定下行压力
从销售看，“926”后，房地产政策持续加码，2024年四季度、2025年一季度核心城市销售企稳。2025年6月，政策余温仍在，楼市成交整体持续低位企稳，三季度出台相关托底政策的可能性较大，若有超预期放松预计撬动楼市回暖。
2025年6月政策余温仍在，新房成交企稳，但并未迎来传统意义上的“年中放量”，二手房市场也依旧处于“以价换量”调整阶段。6月，30城新房成交面积环比14.3%、同比-9.6%，一线、二线、三线城市成交面积同比分别为-5.4%、-10.6%、-14.3%，其中，北上广深新房成交面积同比分别为13.4%、-7.7%、-3.0%、-33.0%。16城二手房成交面积环比1.8%、同比-0.7%。其中，北京、深圳二手房成交面积环比分别为3.6%、12.7%，杭州、青岛、苏州二手房成交面积环比-23.0%、-4.9%、-2.3%，核心城市二手房成交表现优于次核心城市。
一系列政策驱动成交趋稳，但城市间市场热度分化明显。我们综合各城市房地产成交面积、套数、同环比变化幅度、库存等月度数据，构建“重点城市房地产成交热度指数”，并对样本城市进行划分：
分梯队看，2025年上半年，第一、二梯队的城市成交热度较好。
第一梯队：市场热度最高，主要由核心一线城市、强二线城市构成，代表城市为北京、上海、深圳、成都、杭州等。主要因为：
1）城市群核心城市、经济基本面强劲、高附加值产业集聚，创造一定规模的购买力群体。长三角城市群中的上海、杭州，粤港澳大湾区城市群中的深圳，成渝城市群中的成都等，均为城市群核心城市，且获得国家战略层面的有力支撑。2024年上述城市GDP总量以及人均可支配收入长期位居全国前列。同时，金融、科技、互联网等高附加值产业在城市内形成规模化的集聚效应，如北京中关村、上海陆家嘴、深圳南山科技园等，已发展成各自城市的产业地标与经济引擎。
2）人口持续净流入、人才吸引力排名位居全国前列。例如，2010-2020年深圳、杭州、成都年均新增常住人口分别为72万、32.4万、58.2万人；2021-2023年，分别年均新增5.4万、10.6万人，居全国前列。同时，根据我们发布的《城市人才吸引力排名：2025》和《95后城市人才吸引力排名:2024》，上述城市均跻身全国前十。
第二梯队：市场热度较高，主要由区域中心城市构成，代表城市为广州、南京、苏州、武汉等。主要因为：
1）经济基本面较强，特色产业发展迅猛。2024年广州、苏州、南京、武汉GDP均跻身全国前十。以苏州为例，其地处长江三角洲的核心区域，交通网络极为发达，并与上海等重要经济中心保持着紧密的联系。这使得苏州能够充分承接来自上海的产业辐射与转移，进而吸引大量的资金、技术以及人才汇聚。另外，苏州强大的制造业基础更是其经济发展的坚实支柱。在电子信息、装备制造、生物医药等多个关键领域，已经成功构建起完整的产业链条。2023年苏州位居全国城市工业总产值排名第二位。
2）人口持续流入，特色产业吸引相关领域人才。例如，2010-2020年，广州、苏州年均常住人口增量超20万人，2021-2023年年均常住人口增量分别为0.8万、5.5万人，长期人口持续净流入。同时，在我们发布的《城市人才吸引力排名：2025》和《95后城市人才吸引力排名:2024》中，上述城市均跻身前15，人才持续集聚。
第三梯队：市场热度一般，主要由中西部省会、强三线城市构成，代表城市为郑州、天津、长沙、无锡等。主要因为：
1）经济发展水平处于中上水平，有一定的产业基础，但产业结构有待进一步优化升级。如天津制造业以及港口经济是其经济支柱；长沙凭借工程机械以及文化产业占据一席之地。这些城市虽都拥有各自的特色产业，然而经济与全国排名前列的城市相比，仍存在一定差距。
2）吸引省内或周边人口，但人口流入速度趋缓，人才吸引力弱于沿海城市。例如，2010-2020年，郑州、天津、长沙年均常住人口增量分别为39.7万、9.3万、30.1万人；而2021-2023年年均常住人口增量分别为13.3万、-4.5万、13.7万人，天津人口流出。同时，由于产业基础弱于第一二梯队城市等，在《城市吸引力排名：2025》中，上述城市位列全国前50。
第四梯队：市场热度偏弱，主要由弱二线、三四线城市构成。主要原因为：1）经济发展相对偏弱，产业基础薄弱，结构单一。2）人口流失，人才吸引力弱，青壮年外流至省会或长三角、珠三角等城市群。
从库存和去化周期看，6月市场因成交环比企稳等影响，部分能级城市去化压力环比较5月下降。6月，13城新房累计库存（可售面积）略有去化，为7171万平。13城新房去化周期为14.0个月，同样环比下降，较上月下降0.2个月。分线看，一、二、三线城市去化周期分别为11.8、10.2、21.3个月，较上月分别变化-0.42、+0.05、-0.16个月。
2025年“红五月”行情分化，核心城市新房市场整体保持修复态势。回顾6月，政策余温仍在，但未出现“年中放量”超预期行情。新房市场结构性回暖，核心城市新房市场表现更佳，二手房市场依旧处于“以价换量”调整阶段。各能级城市去化压力受去化加速影响略有下降，整体压力处于本轮周期较优水平。
展望7月，住建部调研广东、浙江后推动的\"好房子\"建设与存量土地收储政策将加速落地，叠加央行新一轮降息预期，预计楼市将阶段性回暖。全国市场分化趋势延续，核心城市有望迎来阶段性销售提振，全国库存去化有望继续加速。
3 土地市场：6月成交季节性增长，但“控量提质”调控思路不变
继5月土地供应、成交环比持续缩量后，6月土地市场成交受年中供应放量影响，迎季节性环比增长。但各地方对土地市场“控量提质”的调控思路依旧明确，6月供应仍仅为2024年均水平的7成。6月百城土地平均溢价率达到了5.5%，其中二线城市平均溢价率达到7.2%。成都、武汉、天津等热点城市推出优质地块，均在6月上演激烈的土拍大战，房企拿地信心有所恢复。
从土地供应看，整体看，在5月土地供应量回落背景下，6月迎来了年中土地供应规模环比上升。百城供应土地建面环比微增1.0%、同比增加了2.0%。但全国土地供应较去年仍有所下降，土地供应数量、面积分别仅为2024年月均水平的76.2%、75.2%。分线看，一线城市供应土地规划建面环比-51.3%，同比-49.9%；二线城市环比-6.7%，同比-0.6%，；三四线城市环比+9.0%，同比+6.6%。
从土地成交看，整体看，6月百城成交土地建筑面积10774.4万平方米，环比+18.3%，同比+8.0%；成交土地总价2218.7亿元，环比-26.1%，同比+84.2%；成交楼面均价2059元/平，环比+55.6%、同比+21.6%；土地溢价率5.5%，环比提升0.5个百分点，同比提升2.4个百分点。
分线看，成交规模方面，一线成交缩量、二三线成交明显回温。一线城市成交面积为446.8万平米，环比-38.0%，同比-4.4%；二线城市成交4001.9万平米，环比+22.9%，同比+7.1%；三线城市成交6325.7万平米，环比+23.3%，同比+9.6%。成交价格方面，一线、二线、三线城市成交楼面均价分别为11460、2905、860元/平，同比+66.4%、+34.7%、-11.5%。成交土地溢价率方面，一线城市土地成交溢价率为4.9%，环比下降1.3个百分点；二线、三四线城市平均溢价率为7.2%、2.5%，环比变化+0.9、-0.3个百分点。
展望7月，在去库存的大背景下，土地供应将维持稳定适度水平，各地方土地供应延续“控量提质”核心思想；6月中央明确将更大力度推动房地产止跌回稳，并如期下达了投资城市更新专项资金，各地土地要素使用效率预期提高，土地市场有望迎来更多高质量宅地供应；土地成交热度分化仍会继续，7月核心城市的优质地块成交行情有望持续向好。
4 房企经营表现：6月百强房企销售同比降幅扩大，但融资热度提升
6月，百强房企销售同比降幅扩大。其中，Top10国央企销售保持相对强劲，部分民企则保持了一定拿地强度。
1）销售
2025年6月，TOP100房企实现销售操盘金额3389.6亿元，环比+14.7%，同比-22.8%。累计业绩来看，百强房企1-6月实现销售操盘金额18518.3亿元，同比为-39.5%。
2025年6月，百强房企各梯队销售门槛变动出现一定分化。根据克而瑞数据，TOP30房企销售操盘金额门槛为119.8亿元，同比+1.2%。TOP10、TOP20房企的销售操盘金额门槛均有不同程度降低，TOP100房企的门槛为26.4亿元，同比-20.5%。
分企业性质看，国央企销售持续强劲，2家民企入列TOP10榜单。根据克而瑞数据，6月保利发展继续稳居榜首位置，上半年销售操盘金额1336.1亿元，绿城中国、中海地产销售金额分别为1221.1亿元、1141.2亿元，华润置地、招商蛇口位居第四、第五位，销售额为992.1亿元、846.0亿元。此外，建发房产、万科地产位于600-700亿阵营，销售额分别为702.8亿元、640.8亿元，华发股份、金茂股份、越秀地产位于最后三个TOP10位次，销售金额分别为497.4亿元、465.4亿元、436.7亿元。
2）拿地
6月重点房企土拍热度持续，TOP100企业拿地总额同比增幅扩大。从拿地总额来看，根据中指研究院数据，TOP100企业6月拿地总额1013.6亿元。从累计拿地看，2025年1-6月，TOP100企业拿地总额5065.5亿元，同比增长33.3%，增幅较5月扩大4.5个百分点。
从重点城市拿地金额TOP10房企来看，央国企仍是拿地主力，民企仅在重点深耕区域补充土储。根据中指研究院数据，2025年上半年，保利发展以899亿元新增货值占据榜单第一，绿城中国以831亿元新增货值位列第二，中国金茂新增货值规模为749亿元，位列第三，且头部企业主要聚焦核心城市加大力度补仓。
3）融资
从房企融资看，2025年6月房企境内信用债发发行金额明显提升。境内信用债发行方面，6月，房地产企业发行信用债合计41支，发行金额合计349.9亿元，发行金额环比+24.7%，同比+14.6%。其中，“25华润控股MTN003A”发行规模最大，发行面额30亿元。6月净融资额持续为负，缺口较上月扩大至-95亿元。
从房企性质及融资方式看，企业性质方面，6月，地方国企、公众企业、央国企的发债规模分别为208.9、10、130.98亿元。华润、北京城建、建发、首开等优质房企发债活跃。债券类型方面，银行间市场发行的中期票据占据主要的规模，合计为134.6亿元；公司债发行规模为92.5亿元，两者合计占6月发债规模的65%。
5 行业政策追踪：“好房子”建设加速，多地方支持提取公积 金付首 付
中央层面：6月，推进“好房子”建设按下加速键，多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给，推动房地产市场止跌回稳。
供给侧方面，国常会、住建部推动“好房子”建设继续发力。6月13日，国常会指出，构建房地产发展新模式，要着眼长远，坚持稳中求进、先立后破，有序搭建相关基础性制度。要扎实有力推进“好房子”建设，纳入城市更新机制加强工作统筹。对“已供土地和在建项目”进行摸底，多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给；7月初，住建部调研组赴广东、浙江调研，强调各地要充分用好房地产调控政策自主权，促进房地产市场平稳、健康、高质量发展，同时要求加快建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，推动房地产市场止跌回稳。
需求侧方面，发改委提出，允许人口流入城市加大闲置存量土地回收和存量商品房收购力度。7月10日，国家发改委城市和小城镇改革发展中心表示，锚定到2035年基本实现新型城镇化目标，要以“两重”“两新”资金使用为抓手，加大新型城镇化重点领域投入。一方面，加大“两重”建设力度，支持符合条件的新一轮农业转移人口市民化、潜力地区城镇化水平提升、现代化都市圈培育、城市更新等项目建设；另一方面，允许人口流入城市利用超长期特别国债、地方政府专项债等资金，加大闲置存量土地回收和存量商品房收购力度。
地方层面：北京优化住房消费新供给，支持提取公积金支付首付；杭州、青岛、天津、沈阳等多地方同时优化公积金政策，提振购房需求。
北京发文优化住房消费新供给，公积金支持力度加大。7月10日，北京印发《北京市深化改革提振消费专项行动方案》，其中提出要优化住房消费新供给。优先向轨道交通站点和就业密集地区供应住宅用地，完善“保障+市场”住房供应体系。进一步发挥住房公积金促进作用，支持缴存人在提取公积金支付购房首付款的同时申请住房公积金个人住房贷款。研究制定住房公积金个人住房贷款“带押过户”政策，并开展相关业务。
提取公积金支付首付款方面，2025年以来，已有北京、深圳、杭州、西安等30余地方跟进出台提取公积金支付首付政策。此次北京落地该项政策，可有效降低购房者置业门槛，降低其购房压力，利于促进住房消费需求释放，并起到政策调整的示范作用。目前一线城市中，北京、广州、深圳均已跟进。
公积金贷款“带押过户”方面，近两年来，约20余地方出台公积金贷款“带押过户”相关政策。北京此次文件指出研究制定住房公积金个人住房贷款“带押过户”政策，并开展相关业务。此前，北京已开展实施了二手房交易的商贷“带押过户”，若未来公积金贷款同样可实施“带押过户”，有望进一步提升二手房交易的便利度，提升二手房市场流动性。
6 当前楼市的两大制约因素：收入就业预期、房价预期
1）外部环境变化带来的不利影响增多，国内有效需求不足，经济复苏基础不牢，居民就业收入预期不稳。2024年中国经济增长略超预期，但恢复基础仍待稳定。2024年中国GDP实际增速5.0%，低于1978-2008年高速增长期的平均增速9.8%，但仍处于中高速增长区间。2025年一季度GDP同比为5.4%，较去年同期高0.1个百分点。
居民对未来就业、收入预期存在不确定性。2025年5月，居民消费信心指数对未来的收入、就业预期环比分别3.4%、-0.1%，同比分别为3.9%、-3.2%。因就业、收入预期处于波动，居民倾向减少投资、消费，增加存款、降低负债，从而选择提前偿还存量贷款。
2）资产价格下降预期尚未扭转，居民企业资产负债表受损、支付能力减弱。我国住房资产占家庭资产比重较高，2023年中国家庭房产占总资产的比重约60%，高于英国的50%、日本的38%、美国的28%、德国的25%。楼市近三年持续下滑，一二线城市房价平均跌幅约30%，远郊区和三四线房价几近腰斩。房价下跌一方面使得家庭资产面临收缩困境，制约居民支付能力；另一方面，由于“买涨不买跌”的心态，当前需求大多处于观望阶段。
7 三招可救地产：组建5万亿住房银行收储、持续降息、全面放开限购
短期看，三招可救地产。
1）组建5万亿以上的大型住房银行收储，利率要低、期限要长、规模要大、分配要公平，收购开发商的土地和商品房库存，用于租赁房保障房。地方政府获得商业银行资金后支付给房企，缓解房企资金压力。一举多得，解决地方财政、开发商现金流、居民“烂尾楼”的问题，同时解决新市民的住房保障体系，将起到各界拍手叫好的效果。央行设立3000亿元保障性住房再贷款，方向是对的，但3000亿资金规模较少，1.75%的资金利率叠加配套融资和运维成本，总体成本较高，地方收购动力不足，可以从以下四方面进行完善。
利率方面，当前保障性住房再贷款年利率1.75%，建议降至1.5%及以下，让国企收储的收益能够覆盖成本；
期限方面，当前设立的保障性住房再贷款期限1年，可展期4次，考虑到保障性住房项目期限长、回款期限长达15-30年，因此收储相关资金期限要与项目回收期匹配；
规模方面，3000亿元或是初步尝试，政府收储模式是解决房地产困境的有效路径，未来需持续加码，我们认为要将全国住房去化周期压缩至18个月内，所需的资金总量要加码至5万亿；
监管方面，收储来的商品房定位为廉租房、保障房，要强化公平分配和兜底作用，保障住房困难家庭居住需求。（参考《关于组建住房银行收储的必要性》）
2）持续降息，包括降低存量房贷利率，配合降低相关税费，减少购房成本，为居民减负，并通过降准等降低银行负债成本。LPR下降、加点部分下降导致此前房贷利率与新增购房利率差距较大，随着各城市相继取消或下调房贷利率下限，叠加LPR下调，新增房贷利率步入“3时代”，新增贷款和存量贷款利率利差走阔，无形中增加了居民贷款压力。为缓解银行净息差压力，可以通过定向降准、继续下调存款利率等方式进行配合。
调降幅度，上轮存量房贷利率平均降幅73个bp，924新政提到本次存量房贷平均降幅50bp；
调降方式，上一轮方式是变更合同条款，调降加点部分，本轮调降是否可跨行“转按揭”等仍待具体方案出台；
3）全面取消限购，回归市场化，释放刚需和改善型需求，二线城市已基本全面放开，一线城市也应该渐近全面放开。广州已经全面放开，后续深圳、上海可以全面放开限购，北京可以先放开五环外和大户型的限购。以支持刚需和改善型需求，促进房地产市场止跌回稳。房地产发展阶段变了，应该尽快调整此前的收紧措施，防止资产负债表衰退。当前房地产从“防过热”转向“防过冷”，不用担心取消限购引起市场过热，当前正是放松限购的良机。今年政府工作报告提到：“因城施策调减限制性措施”。
长期看，以“城市群战略、金融稳定、人地挂钩、房地产税和租购并举”为核心，可以加快构建房地产新模式。
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